sexta-feira, 13 de janeiro de 2017

Alta inadimplência leva condomínios a terceirizar cobrança em Goiânia

Com dificuldade de receber taxas de moradores, cresce procura por empresas que antecipam valores e ajudam na administração

Condomínio Tropicale, no Setor Cândida de Morais: Inadimplência chega a 70% | Foto: Divulgação

Com a crise econômica, administrações de prédios e residenciais vêm sofrendo para receber taxas de condomínio dos moradores. Fontes ouvidas pelo Jornal Opção apontam que a inadimplência em Goiânia vêm crescendo exponencialmente nos últimos dois anos e, em alguns prédios da capital, chega a 70%.

Segundo Vinicius Farias, diretor administrador da AiCram, empresa responsável pela administração de condomínios, a situação tem se agravado e há casos em que mais da metade dos moradores está devendo. “É mais comum nos populares, mas na realidade afeta vários considerados de classe média”, pontua.
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Para a advogada especialista em direito condominial Isabelly Castro um dos principais motivos para a alta inadimplência é o fato de a cidade ainda ser jovem e não haver uma consciência geral quanto à importância de pagar a taxa, utilizada na manutenção e pagamento de contas das áreas comuns. “Faz pouco tempo que a gente tem condomínios, quando a pessoa se depara com essa obrigação, ela dá prioridade para outras despesas”, ressalta.

Outro caso corriqueiro, aponta a especialista, é a inadimplência das próprias construtoras que, ao não conseguirem vender todas as unidades do prédio, se recusam a pagar o condomínio. “A construtora se torna uma das maiores inadimplentes. Ela só quer pagar, ou fazer que o comprador quite o débito, quando o apartamento é vendido”, conta.
Em busca de soluções

Tendo que manter o custeio do prédio mesmo que os condôminos não honrem com seus compromissos, alguns síndicos têm optado por contratar empresas que ajudem com a administração e com a cobrança das taxas. Algumas vezes, inclusive, são os condôminos que exigem a terceirização do serviço.

Entre os principais motivos da procura por essas empresas, ressalta Farias, estão a falta de transparência do sindico; falta de tempo do morador para administrar o condomínio; a isenção do emocional na cobrança de normas internas; poder de negociação com prestadores de serviço em geral; e principalmente a qualidade na administração do condomínio.

Castro destaca também as empresas garantidoras de receita condominial como uma solução para minimizar o impacto da inadimplência. A advogada explica que elas atuam antecipando os valores da taxa para o condomínio e, posteriormente, correm atrás para receber de quem está devendo.

“Nem todo condomínio necessita contratar tais empresas, mas quando a inadimplência ultrapassa 30% a antecipação da receita pode ser uma boa solução”, destaca. Antes de firmar a contratação, no entanto, é preciso fazer as contas: “Este serviço também gera custos ao condomínio.”

Para a síndica do Edifício Dunas, Simone Vieira, a contratação de uma empresa para antecipar os recebimentos foi a única solução possível para conseguir honrar os compromissos do prédio. Ela é a responsável por três das 12 torres do complexo Tropicale, da Borges Landeiro, e a inadimplência nelas chega a 50%. A situação, conta, é ainda pior na torre Brisa, que registra índices de 70%.
Ela explica que, além dos moradores que não pagam a taxa, há aqueles que atrasam. “Com a situação que está hoje, teríamos juros, atrasos em despesas fixas, não teria como”, diz. Por isso, a opção foi por contratar um serviço que, embora tenha aumentado em cerca de R$ 20 a taxa por apartamento, gerou economia em outros aspectos.

A responsável pela administração do Residencial Pisom, Márcia de Sousa, concorda. Há doze anos trabalhando com a empresa terceirizada, o prédio conseguiu zerar a inadimplência e economizar em obras, por exemplo. “Eles têm muitas parcerias, trabalham com os melhores escritórios de cobrança. Em 2015, tivemos dois meses com problemas com condomínio, mas foi rapidamente solucionado”.

Para ela, a contratação foi totalmente positiva, principalmente por extrapolar as questões burocráticas e influenciar até mesmo nas obras do prédio. “Trouxe economia porque cada morador tem seu trabalho e todo mundo está cuidando da sua vida. A gente não tem o conhecimento técnico que eles têm, os prestadores de serviços parceiros”, ressalta ela.

Além disso, acrescenta Vieira, a impessoalidade do serviço conta muito: “Não tem mais o atrito de ter que estar cobrando da pessoa, você tira todo o problema da administração”.

Segundo Farias, para as empresas, uma das principais apostas é na transparência das contas dos condomínios. Para o especialista, é mais fácil que o condômino perceba a importância de pagar a taxa quando vê no que o dinheiro está sendo aplicado: “Quando se fala em inadimplência, o mais importante é a administração ser transparente e trazer todos para participar de seu dia a dia.”

Nova Legislação
Advogada Isabelly Castro alerta: Se não pagar a taxa, morador pode ficar sem apartamento | Foto: Reprodução

Castro destacou ainda que as mudanças introduzidas pelo novo Código de Processo Civil aceleraram o processo de cobrança de taxas condominiais, facilitando que a administração consiga obrigar os inadimplentes a quitar seus débitos. Segundo ela, com a alteração, o juiz não mais avalia se a dívida procede ou não.

“Na lei anterior o condomínio ajuizava a ação de cobrança e o devedor era citado para apresentar defesa, o juiz analisava os documentos e só então falava se o débito era devido ou não, depois disso o devedor seria intimado para pagar o débito no prazo legal”, esclarece e completa: “Com o Novo Código, o condomínio ajuíza a ação e o juiz já considera a dívida devida, citando o devedor para pagá-la imediatamente”.

Até pela nova regra, ressalta a advogada, o condômino precisa ter consciência dos riscos que corre ao ficar inadimplente, pois é muito raro uma ação desse tipo ser julgada improcedente. “A obrigação condominial é propter rem, ‘por causa da coisa’, então ela não acompanha o proprietário, mas sim o bem, a unidade condominial”, explica ela. Isto significa que, caso a pessoa não quite o débito, o apartamento pode chegar a ser alienado para pagar a dívida.

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