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Desde o início dos tempos, o ser humano busca a vida de forma coletiva, no passado, relatam os historiadores, que inicialmente a sociedade se organizava em tribos, tudo em busca de cooperação para que houvessem facilitações de sustento daquela comunidade, que tinha geralmente organização manifesta através de um gestor, que normalmente era representado pelo chefe da tribo ou o pajé, que inclusive possivelmente acumulava a função de chefe espiritual



Nos dias de hoje, os indivíduos têm buscado se unirem em busca de adquirirem facilidades e comodidades, compartilhando serviços comuns, com a finalidade de gozar de mais segurança e sossego, optando pela vida em condomínio.

É certo que esta escolha tem seus percalços, que são inerentes a vida em copropriedade, todas as maravilhas compartilhadas pelos condôminos, evidentemente, possuem seus custos, afinal, todo bônus vem com ônus, e tais valores devem ser rateados em todos os moradores, que nem sempre são pontuais com suas obrigações.

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O gestor do condomínio, mais conhecido como síndico, dentre as várias obrigações que ficam sob a sua incumbência, uma delas é de cobrar os condôminos impontuais, e muitos gestores na busca de se livrarem dessa "dor de cabeça", correm em busca de auxílio, e é aí que entra o trabalho das empresas antecipadoras de receitas.

O mercado tem apresentado ofertas, que principalmente pelo síndico mais incautos apresentam-se como sonho colorido, e que conforme o advogado condominialista, Dr. Marcus Cardoso, o resultado pode ser desastroso.

 "Estamos falando das antecipadoras de Receita. O Código do Processo Civil de 2015, trouxe ao síndico facilidade para cumprimento de sua obrigação de cobrança das cotas condominiais, conferindo as despesas ordinárias e extraordinárias dos edifícios, 'status' de Título de Executivo Extrajudicial.

Tal fato atraiu empresas dessa natureza para oportunidades de negócios, contudo o que à primeira vista se apresentam como facilidade, mas que merece atenção redobrada dos síndicos como algo que pode gerar enorme dor de cabeça", explica o advogado.

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Algumas dessas empresas, que antecipam receita, se apresentam para os condomínios como solução para questões relacionadas a inadimplências, prometendo antecipar os valores relativos as quotas condominiais, ordinárias e extraordinárias, em troca de porcentagem (ágio) sob o total da receita a que perceberia a co propriedade, que gira em torno de 1,99 até 9 por cento, além de despesas com emissão de boleto, ficando a cargo da prestadora de serviço o ônus de cobrar os inadimplentes utilizando o nome do condomínio, oferecendo serviço casado de cobrança judicial e extrajudicial.

"É claro que nem todas trabalham da mesma forma, mas como se diz o jargão popular 'toda regra tem sua exceção', contudo boa parte da que estão no mercado, tem o seguinte 'modus operandi':

1) As referidas empresas, ao fecharem negócio, apresentam-se como prestadoras de serviços, como auxiliares da administração do condomínio, quando na verdade simplesmente compram crédito em troca de ágio, sendo grandes operações de fomento mercantil;

2) Para tanto, compram o crédito (cotas condominiais), antecipando a receita do condomínio descontando um valor (porcentagem, ágio) sobre o dinheiro antecipado;

3) Vendem a emissão de boleto em nome do condomínio, oferecendo a conta bancaria da antecipadora como destinatária do valor da cota, até para controle de inadimplência;

4) Para os impontuais com as obrigações pecuniárias do condomínio, essas empresas oferecem, como venda casada, serviço de cobranças extrajudiciais e judiciais, fazendo-o em nome do condomínio.

Vale ao síndico avaliar a empresa antecipadora de receita para entender qual é a que melhor atende a necessidade do condomínio e dos condôminos sem descumprir nenhuma regra", acrescenta Marcus.

POLÊMICA
A) Para o tipo de serviço ofertado a empresa precisa atender requisitos específicos, enquadrando-se como 'factoring', assim Cadastro Nacional de Atividade Econômica 'cnae', compatível com o serviço prestado, além de não poderem ser enquadradas como microempresa, devendo recolher imposto de renda da pessoa jurídica sobre Lucro Líquido;

B) Exercem atividades com capital social ínfimo, que seguramente não é compatível com o volume de dinheiro movimentado pela empresa;

C) Incidência de impostos que incidem sobre fomento mercantil que não são pagos pelas antecipadoras, e que podem, caso fiscalização do fisco e/ou outros órgãos de controle, em caso de responsabilização fiscal o condomínio fica sujeito a responsabilização solidária a empresa, por evasão fiscal ou sonegação de imposto;

D) Lesão aos cofres públicos por não recolhimento de imposto;

E) As cobranças em nome do condomínio são temerárias, dada a possível responsabilização na pessoa do síndico por qualquer abuso de direito que possa vir a ser cometido pela antecipadora no âmbito da cobrança;

F) As empresas que se sub-rogam nas cobranças extrajudiciais e judiciais, exercem atividade privativa da advocacia o que também é ilícito, tipificado como contravenção penal, assim como penalização do advogado que é beneficiado em decorrência do contrato de venda casada;

G) Nas cobranças feitas de forma sub-rogada, entendemos que o condomínio representado pela antecipadora, perde o benefício das cobranças por natureza propter-rem, ou seja, caso a unidade seja um bem da família, em caso de não pagamento, não pode o imóvel ser expropriado do condomínio.

Por mais que a antecipação de receitas seja legal, por ser dever do síndico deve ficar atento às falhas neste tipo de empresa, e sempre procurar preservar-se da responsabilidade civil e criminal e para isso, é preciso ficar atento quanto o trabalho exercido da empresa escolhida como antecipadora de receitas

 Veja o vídeo no link: https://www.youtube.com/watch?v=LPwL9cI5B0E&t=4s

Tohea Ranzetti – Redação Síndico Legal
Fonte: Portal Síndico Legal
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